2020年,将成为房地产的又一个分水岭!
195 发布时间:2020-06-28 11:48:01

2020年,对房地产来说,实在是太难了,销售活动停摆,房地产的经营性现金流一直是负的,直接导致很多房企陷入了极端的困境,个别房企到现在也没缓过来。疫情后的房地产,发生了很多变化:


01 宏观经济的活头源水少


今年两会后的政府工作报告,都没有提及今年的经济增长目标,这是改革开放四十余年来的第一次,前所未有。虽然也有促就业,保民生等其他指标任务,但是不可否认,今年的经济增长注定异常艰难。


一季度经济增长是-6.8%,二季度应该会有较强的复苏,经济有望正增长。根据很多经济学家预测的中位数水平,今年下半年的经济有望实现8%左右的增长,但是全年的经济增速也不会超过4%。


除了疫情,中美两个大国的脱钩风险,贸易战,科技战争端,短期内还是能发挥破坏性的作用,给未来的经济增长带来了更多的不确定性。


在经济增速放缓的情况下,影响的必然是居民的收入,最终决定了支出的能力,以及消费的信心。在乏善可陈的宏观经济背景下,房地产也不能独善其身,销售市场的乏力,带来行业发展的困境。


02 不同城市房地产分化严重


南京市开启了万人摇号模式,就连长三角北翼的南通市,也开启了房地产起飞模式,地王频出。长三角地产在疫情后的强势复苏,引起了行业内的热议,引得无数房企继续重仓拿地。


相比之下,其他内地的三四线城市则处于缓慢的疫情修复阶段,销售市场的表现不尽如人意。自2019年出棚改政策退坡以来,缺乏有效产业支撑的三四线城市房地产,购买力就开始下滑趋势。疫情的发生,更是加剧了这一趋势,很多房企2018-2019年两年间,在三四线拍的高价地,至今被套得死死的。


部分城市开始进入:政府没钱 — 需要卖更多地用于城市面貌更新 —库存高企去化困难 — 卖地更难 — 财政更加困难难 — 卖更多地的死循环中。

03 文旅地产集体思考人生


文旅地产今年上半年以来,则遭遇了滑铁卢。

前两年炙手可热的文旅勾地业务,以这种形式,低调收场。


疫情影响下的娱乐消费业务,艰难前行,直接导致各大房企的文旅业务滑入亏损的深渊。实际上真心做文旅业务,又有经验做好运营的房企不多,大多是勾地目的达成后,就弃之不顾,留下了一大堆问题。


04 存量竞争更加激烈


目前国内有约9.5万家各类规模的房企,为了拿到地,大家必然是挖空心思、竭尽全力。举个简单的例子,就像同样的一桌饭菜,桌上的饭菜还是那么多,但是食客的食量增加了,有的人为了能吃饱必然会挤占其他人的份额,竞争自然就升级了。


市场愈发艰难,但是不代表所偶遇的房企都是按套路出牌。部分坚持走冲规模,走高周转路子的激进房企,充当了土地公开市场“鲶鱼效应”的角色,以拿到地为最高标准,不怕交学费。


在土地供应端方面,随着城市化的高潮已几乎到达顶点,未来的城市化进入一个平稳发展阶段。土地供应的总指标的增加量,很难再有质的变化,房企拿地需要在现有指标之下,竞争数量有限的相对优质的土地。


在竞争加剧的市场形势面前,有部分激进型的房企观念转变比较快,在风险把控,市场预期等方面进行了优化,降低了投资标准,特别是财务指标方面。但是大部分习惯了原来市场规则,稳健经营的房企,还在坚持原有的拿地评价体系,导致拿地艰难。


05 高周转的困境


疫情之初,很多行业内专家做的会放松限购限贷或者地产融资政策的预测,并没有成为现实,仅仅成了大家的一厢情愿。虽热有很多城市出台了局部的放松限购,限贷的政策,但大多数都是一日游,未能成为实锤。


在销售遇阻的情况下,很多房企开展了线上卖房的新尝试,但是仍然未能解决经营性现金流为负的窘境。头部房企通过自身的渠道,发行了大量的企业债,获得了现金度过了危机。一些盲目学高周转,现金极度紧张,融资能力相对有限的房企,却成了行业的淘汰者。


当下拿地限制越来越多,自持,配建,无偿移交,限地价限房价等新式玩法层出不穷,都给高周转模式蒙上了一层阴影。以前拿错地,还可以等房价上涨,以时间换空间,随着现在限价政策常态化,等上一两年也不一定解套。三四线城市拿错地成本更高,因为广大三四线成进入了房价横盘阶段,上涨的预期优先,拿了高价地进退两难。拿错一块地,整个区域公司都会陷入困境。


结语


国内的房地产在2012年已经进入了白银阶段,2020年将成为一个分水岭。此后的房地产,不再像白银时代那么稳定发展,伴随着的是更加地动荡,频繁地调整。很多地产人当下经历了房企破产并购潮,成规模裁员,降职降薪,都是这个时代的标志。


通过此次疫情,不少人应该看到了高层对调控房地产的决心,未来很长一段时间,房地产的调控政策都还会持续,但是再继续加码的可能性也很低。


要在未来的房地产行业有立足之地,需要抓住几个趋势:


一是房地产金融化的属性越来越强,融资能力是决定拿地扩展的根本。目前排名靠前的30家房企,都在不同程度地涉及金融领域,诸如恒大、万达、佳兆业。绿地等房企都有金融牌照,分别参股了银行、保险、P2P等公司。


二是房地产的产业属性越来越强,这既是拿地模式的要求,也是调控的政策引导方向。要相对低价拿地,就要有点真本事,产业拿地就是地方政府欢迎的形式。在引入产业,发展实体经济的同时,适当开发一些房地产,是未来的一个重要方向,目前很多一二线城市的大型勾地项目,无不在印证这点。